今日はご相談の多い「独居の親が老人ホームに入所して空き家になった実家の土地を相続した場合、小規模宅地等の特例が使えるか？」というテーマについて、わかりやすく解説します。
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは、亡くなった方の自宅の土地の相続税評価額を最大80％減額できるという制度です。
これは、自宅だけを相続した相続人が、現金で相続税を支払えず、住み慣れた自宅を手放さざるを得ないという事態を防ぐために設けられました。
たとえば、亡くなった方の自宅の敷地の相続税評価額が8,000万円である場合、小規模宅地等の特例を使えば評価額が1,600万円まで下がることもあります。
特例の適用条件は？
この特例が使えるには、以下のような条件を満たす必要があります。
① 亡くなった方が自宅として住んでいた土地であること
※建物ではなく、土地の評価に関する特例です。
② 面積は最大330㎡（100坪）まで
※それを超える部分は通常通りの評価となります。
③ 対象となる相続人は以下の3パターンのみ：
-
配偶者
→ 同居していなくてもOK、相続後に売却してもOK。 -
同居していた親族
→ 実態として同居していたことが必要。相続後も10ヶ月間住み続ける必要があります。 -
別居していた親族
→ 亡くなった方に配偶者や同居親族がいないこと、相続人自身が3年以上、持ち家に住んでいないことといったやや厳しい条件があります。
④ 相続税の申告が必要
→ 特例を使って相続税が0円になっても、申告によって意思表示をする必要があります。
独居の親が老人ホームに入所していた場合はどうなるの？
ここからが本題です。
「独居の親が生前に老人ホームに入所し、自宅は空き家になっていた」場合、別居の親族が相続した際に小規模宅地等の特例は使えます。
しかし、この特例の適用にあたっては、留意点があります。
適用のための2つのポイント
独居の親が生前に老人ホームに入所した後、空き屋となった自宅について、相続の際に小規模宅地等の特例が使えるためには、以下の2点が重要です。
① 相続開始直前で「要介護認定」を受けていたこと
亡くなった方が、老人ホームに入所した時点で要介護認定等を受けていなくても、亡くなった直前（相続開始直前）で要介護や要支援の認定を受けていたことが条件です。
② 新たに生計を別にする親族が住んでしまうと適用対象外となる。
亡くなった方が、生前、独居していた自宅を離れて老人ホーム等への入所した後、新たに亡くなった方と生計を別にする親族などが住んでしまうとアウトです。
別居親族が相続する場合は、自宅はあくまで「空き家のまま」でなければなりません。
小規模宅地等の特例は、土地の相続税評価額を大きく引き下げられる可能性があるため、適用できるかどうかはぜひ専門家にご相談ください。
